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Droit de préemption et droit commun de la vente

Substitué par la loi du 18 juillet 1985 au droit de préemption dans les zones d’intervention foncière (cf.J.-B. Auby et H. Périnet-Marquet, Droit de l’urbanisme et de la construction, 5ème éd., n° 612. J. Hugot, Juris-Classeur Construction, 1995, fasc. 13-30), le droit de préemption urbain confère à son titulaire la faculté de se porter prioritairement acquéreur d’un bien que son propriétaire à l’intention d’aliéner.

Le droit de préemption se différencie ainsi de l’expropriation en ce qu’il ne constitue pas un mode de cession forcée de la propriété privant le propriétaire de toute possibilité de renoncer à l’aliénation. Mais la décision du propriétaire de céder son bien ou, au contraire, de renoncer à la cession, comporte certaines limites, fonction de la décision du bénéficiaire du droit de préemption.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’une option. Il peut soit renoncer à préempter, soit décider d’exercer son droit de préemption. Dans cette dernière hypothèse, et lorsque le titulaire du droit de préemption accepte d’acquérir aux prix et conditions énoncés dans la déclaration d’intention d’aliéner, la vente est alors parfaite. La solution a été notamment retenue dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 mai 1996 (Cass. Civ. 3°, 30 mai 1996, Bull. civ. III, n° 133 ; Gaz. Pal. 1998. 1, jur., somm. Et notes 322, obs. M. Peisse) dans une espèce où le bénéficiaire du droit de préemption avait signifié au propriétaire son intention d’acquérir la parcelle. Le propriétaire ayant par la suite renoncé à vendre, la commune l’a assigné afin d’obtenir le transfert de propriété (V. dans le même sens, Cass.  Civ. 3°, 1er juillet 1998, Bull. civ. III, n° 153 ; Defrénois 1998. 1406, obs. Ph. Delebecque).

Au contraire, lorsque la décision de préempter comporte un prix d’acquisition différent de celui proposé par le propriétaire, ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision au titulaire du droit de préemption (cf. article R. 213-10 du Code de l’urbanisme). Le propriétaire peut renoncer à l’aliénation ou refuser l’offre du titulaire du droit de préemption, mais accepter que le prix soit fixé par l’autorité judiciaire, ou enfin accepter le prix ou les nouvelles modalités proposées par le titulaire du droit de préemption. Auquel cas, la vente devient parfaite. L’accord des parties sur le prix et la chose préemptée rend en effet la vente parfaite, laquelle est alors susceptible d’exécution forcée lorsqu’un des contractants déclare revenir sur son acceptation. Après avoir affirmé cette solution lorsque la renonciation, après acceptation, était le fait du propriétaire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 2 juin 1999 (D. 1999, inf. rap., p. 196), la rappelle encore, lorsque cette fois, la renonciation est le fait du bénéficiaire du droit de préemption. La Haute juridiction affirme ainsi clairement que l’acquisition d’un bien par voie de préemption n’est pas exclusive de l’application du droit commun de la vente et notamment de l’article 1583 du Code civil.

En réponse à la déclaration d’aliéner des propriétaires d’une parcelle soumise au droit de préemption, la commune d’Alfortville leur avait notifié son intention d’acquérir mais à un prix en deçà de celui avancé par eux. Après négociations, la commune a porté le prix offert par elle à 2.300.000 F et les vendeurs ont accepté ce prix. La commune a, par la suite, renoncé à se porter acquéreur. Ayant relevé que le prix n’avait pas été payé dans le délai de six mois, la Cour d’appel de Paris a rejeté la demande des propriétaires tendant à la réalisation forcée de la vente. C’est à juste titre que les demandeurs ont fait valoir à l’appui de leur pourvoi que la vente était devenue parfaite entre les parties à compter de la date d’acceptation du prix par eux. La Cour de cassation affirme en effet que la Cour d’appel, qui avait constaté un accord sur la chose et le prix, ne pouvait, sans violer l’article 1583 du Code civil, relever que le prix n’ayant pas été payé dans le délai de six mois, les anciens propriétaires ne pouvant, en tout état de cause, faire valoir un droit de créance, la garantie qui leur est offerte, consiste, après rétrocession, dans la possibilité d’aliéner à nouveau. La déclaration d’intention d’aliéner s’analyse comme une offre de vente et la décision du bénéficiaire du droit de préemption d’acquérir au prix demandé traduit l’accord sur la chose et le prix (V. en ce sens, Rép. Min., J.O. déb. Ass. Nat., 9 juillet 1977, p. 4649 ; J.C.P. 1977, éd. N. prat., 6672-2). Lorsque la décision du titulaire du droit de préemption comporte un prix différent de celui exigé par le propriétaire mais que tant l’un comme l’autre parvienne à s’entendre sur le prix, l’acceptation par le propriétaire traduit l’accord sur la chose et le prix. C’est à tout le moins la solution actuellement retenue par le Haute juridiction. Le contrat de vente est donc formé. L’acceptation du vendeur ferme au titulaire du droit de préemption toute possibilité de renonciation et ouvre à l’ancien propriétaire la voie de la réalisation forcée de la vente. Et c’est bien la solution que consacre le Code de l’urbanisme (article R. 213-12, alinéa 1er) en énonçant : « en cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété ».

En appliquant le principe régissant la formation du contrat de vente à la conclusion d’accords soumis au mécanisme du droit de préemption, la Cour de cassation confirme les solutions antérieurement appliquées par elle en ce domaine. De telles solutions méritent approbation. Il est en effet permis de penser que fermer la voie de l’exécution forcée alors qu’un accord sur la chose et le prix lie les parties aboutirait à vider cet accord de tout sens et à ouvrir la porte à des abus que la loi entend bien censurer.

Si l’existence d’un accord sur le prix a pour effet de faire obstacle à une rétractation antérieure à la décision du titulaire du droit de préemption, le droit de rétrocession (article L. 211-5 du Code de l’urbanisme) en revanche ne saurait constituer un obstacle au droit du propriétaire du bien de saisir la juridiction compétente afin d’obtenir le transfert de propriété. C’est dire que la portée de la règle énoncée par l’article 1583 du Code civil trouve sa mesure dans le primat de la sécurité contractuelle.

 

Laurence CHAKIRIAN

Docteur en droit

A.T.E.R. à l’Université de Franche-Comté

Membre de l’équipe de recherche Pilotage des contrats de l’industrie et des affaires (Picodia)

Publié dans Petites Affiches n°91 – le 8 mai 2002